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Você já ouviu falar de casos em que, mesmo após cumprir todas as obrigações contratuais na compra de um imóvel, o comprador não consegue registrar a propriedade em seu nome? Pois bem, a adjudicação compulsória, existe para resolver esse grande imbróglio.

Neste artigo, abordaremos em detalhes esse importante instituto jurídico, explicando seu conceito, quem pode solicitar,  em quais situações aplicá-lo e os documentos necessários para o processo. Para saber mais, acompanhe a leitura até o final!

Adjudicação compulsória: definição

A adjudicação compulsória é um mecanismo legal previsto pelo Código Civil Brasileiro, utilizado para compelir a transferência da propriedade de um imóvel ao comprador que já cumpriu sua parte do contrato, principalmente em termos de pagamento, mas que, por algum motivo, não recebeu a escritura definitiva do imóvel.

E nesse sentido, é importante compreender que, para que a transferência seja reconhecida legalmente, ela deve ser formalmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quando isso não ocorre, o comprador tem o direito de recorrer ao judiciário. Se todos os requisitos forem cumpridos, o juiz emite uma carta de adjudicação para que o registro do imóvel prossiga, assegurando assim o direito do promitente cedente.

Situações comuns que levam à necessidade de adjudicação compulsória 

De acordo com dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, aproximadamente 30 milhões de domicílios urbanos no país não possuem escritura pública, encontrando-se, portanto, em condição irregular. E como já foi dito de forma introdutória, a adjudicação compulsória deve ser acionada quando um bem não possui essa documentação imposta pela lei. 

Outro cenário comum que frequentemente exige a intervenção da adjudicação ocorre quando o vendedor, após receber o pagamento acordado ou uma parte significativa dele, recusa-se a proceder com a transferência formal da propriedade. Independentemente do motivo da negação, o resultado é sempre o mesmo: o comprador se encontra na posse de um imóvel que, legalmente, ainda não lhe pertence.

Além disso, esse instituto jurídico também se faz necessário quando o vendedor falece antes de concluir a transferência ou simplesmente não é encontrado, ou seja, desaparece de maneira intencional.

Leia também: A importância de contratar um advogado imobiliário na compra de um imóvel 

Requisitos para a ação 

Para que a ação de adjudicação compulsória possa ser acionada, é necessário que determinados requisitos sejam atendidos, a fim de fundamentar a legitimidade da solicitação e assegurar que o processo judicial possa prosseguir. Estes requisitos incluem:

• Existência de uma promessa de compra e venda: este documento serve como a base legal que vincula o vendedor à obrigação de transferir a propriedade do imóvel.
   
• Cumprimento das obrigações contratuais: o comprador deve ter cumprido todas as suas obrigações conforme estabelecido no contrato de compra e venda. 
   
• A ausência de uma cláusula de arrependimento: não pode estar prevista em contrato a possibilidade de arrependimento por qualquer das partes. Isso significa que, uma vez firmado o acordo e cumpridas as condições estabelecidas, não há como desistir da negociação.

Documentos necessários para solicitar a ação

A preparação dos documentos é fundamental para a agilidade e sucesso do processo. Assim, ao decidir pela via judicial para a adjudicação compulsória, é necessário apresentar a seguinte documentação: 

• Documento com nome completo;
   
• RG e CPF;
   
• Comprovante de nascimento ou casamento;
   
• Comprovante de endereço;
   
• Contrato de promessa de compra e venda;
   
• Comprovantes de pagamento.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Com o intuito de agilizar o processo e reduzir custos associados, a Lei 14.382, de 2022, estabeleceu a possibilidade de realizar a adjudicação compulsória de maneira extrajudicial.

Art. 216-B: "Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo." 

A burocracia tem sido um dos principais empecilhos no processo de regularização de imóveis no país. Dessa forma, este item destaca que, sob certas condições, a transferência da propriedade agora pode ser realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.

Conclusão

Em resumo, a adjudicação compulsória é um mecanismo essencial para assegurar os direitos de propriedade em situações onde o processo convencional de transferência não é completado. 

Portanto, como observamos, esse conceito é completamente distinto da Usucapião, onde é possível registrar a posse de propriedade através do uso contínuo. Apesar da completa diferença, muitas pessoas ainda os confundem. Sendo assim, se este artigo foi útil para você, sugerimos a leitura do seguinte conteúdo: ” Usucapião: o que é e como funciona esse instituto jurídico.”

De qualquer maneira, seja pela via judicial ou extrajudicial, compreender os procedimentos, requisitos e documentação necessária para a adjudicação, além de contar o auxílio de um advogado especialista no assunto, é vital para garantir a regularização o quanto antes.